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乐山市住房公积金管理委员会关于印发《乐山市住房公积金个人住房贷款管理细则》的通知

信息来源: 发布时间: 2018-09-03

 

乐住公委〔20185

  

市住房公积金管理中心,各住房公积金缴存单位、缴存职工,各房地产开发商、营销商:

为坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位及建立租购并举住房制度的精神,根据国务院《住房公积金管理条例》以及《住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(建金2014148号)等相关规定,结合我市实际,对现行的《乐山市个人住房公积金贷款管理实施细则》进行了修订,2018815日乐山市住房公积金管理委员会2018年第二次全体委员会议审议通过,现将修订后的《乐山市住房公积金个人住房贷款管理细则》印发你们,请遵照执行。

 

附件:乐山市住房公积金个人住房贷款管理细则

 

 

 

乐山市住房公积金管理委员会

2018827

 

 

附件

乐山市住房公积金个人住房贷款管理细则

(经2018815日乐山市住房公积金管理委员会

第二次全体委员会议审议通过)

 

第一章 总则

第一条 为支持职工基本住房消费,规范乐山市住房公积金个人住房贷款管理,有效防范和控制贷款风险,根据国务院《住房公积金管理条例》、《四川省住房公积金贷款管理办法》等规定,结合本市实际,制定本管理细则。

第二条 本管理细则所称的住房公积金个人住房贷款(以下简称“公积金贷款”),是指运用住房公积金向在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存职工发放的贷款。

第三条 本管理细则适用于所有已建立住房公积金制度并正常缴存住房公积金的职工。公积金贷款的管理,包括公积金贷款、组合贷款中的公积金贷款部分等其他形式的公积金贷款。

为保证借贷双方的合法权益,公积金贷款按照贷款对象与缴存对象一致、权利与义务对等原则,实行存贷结合、先存后贷、贷款抵押担保。

第四条 借款人申请办理公积金贷款应当遵循平等自愿、诚实信用、依法合规的原则。

第五条 公积金贷款管理应当遵循公开透明、公平公正、风险可控、高效便民的原则。

第六条 乐山市住房公积金管理委员会(以下简称“市公积金管委会”)是本市公积金贷款政策制定和重大事项的决策机构,负责确定本市行政区域范围内的住房公积金贷款具体政策。

公积金贷款的金融业务由乐山市住房公积金管理中心(以下简称“公积金中心”)按国家有关规定,委托有关商业银行(以下简称“承办银行”)承办,并与承办银行签订书面委托合同。公积金中心应当督促承办银行及时办理委托合同约定的业务,对承办银行实施承办业务完成情况的考核,并根据考核情况确定具体的业务手续费支付比例和金额。

承办银行须定期向公积金中心提供有关承办业务的资料。

第七条 公积金中心是本市公积金贷款的管理机构,负责执行市公积金管委会各项决定及授权事项、组织实施公积金贷款业务、承担公积金贷款风险以及国家和本市规定的其他职责。

公积金中心应当建立有效的公积金贷款管理机制,制定公积金贷款审批管理制度及操作规范,建立健全风险管控体系,实施公积金贷款全流程管理。

第二章 贷款对象和条件

第八条 申请公积金贷款的对象,必须是按规定缴存住房公积金的职工,是住房的产权人,以家庭为单位向公积金中心申请。

第九条 申请公积金贷款的借款人应同时具备下列条件:

(一)按月足额连续缴存住房公积金6个月以上;

(二)具有完全民事行为能力;

(三)未负有住房公积金贷款债务;

(四)具有稳定的职业和经济收入,以及偿付贷款的能力;

(五)个人信用记录良好;

(六)具有购买住房的备案合同或有关证明文件;

(七)具有规定的最低首付自有资金

(八)同意用住房办理抵押担保。

第十条 申请公积金贷款,借款人须提供以下资料:

(一)购买新建商品房(期房):

1.合法有效的身份证件或居住证件;

2.婚姻关系证明(结婚证;离婚证及离婚协议或法院调解书、判决书);

3.已备案的商品房买卖合同;

4.购房规定的最低首付自有资金证明(首付款发票或收据以及银行进账单或POS单)。

(二)购买新建商品房(现房):

1.合法有效的身份证件或居住证件;

2.婚姻关系证明(结婚证;离婚证及离婚协议或法院调解书、判决书);

3.已备案的商品房买卖合同(现房);

4.《不动产权证书》;

5.增值税发票和契税税收完税证明。

(三)购买再交易现房(俗称“二手房”):

1.合法有效的身份证件或居住证件;

2.婚姻关系证明(结婚证;离婚证及离婚协议或法院调解书、判决书);

3.《存量房买卖合同》以及增值税发票和契税税收完税证明;

4.已过户的《不动产权证书》。

(四)建造、翻建、大修住房:

1.合法有效的身份证件或居住证件;

2.婚姻关系证明(结婚证;离婚证及离婚协议或法院调解书、判决书);

3.申请人的《国有土地使用证》或《不动产权证书》,土地权利性质须为出让,土地用途须为住宅用地;

4.县(市、区)以上的规划、建设、土地管理部门的批准文件;

5.房屋《建设工程施工合同》和施工图纸;

6.提供价值不低于贷款金额1.5倍的住房进行房屋抵押;

7.公积金中心认可的评估机构出具的抵押物估价报告书。

第十一条 申请公积金贷款的其他条件:

(一)拟购新建商品房(期房)所属楼盘须是与公积金中心签约的项目合作楼盘;新建商品房(期房)以合同备案时间或楼栋通过评审时间孰晚起算,半年内申请公积金贷款,过时不再受理;

(二)购买新建商品房(现房)及再交易现房须在《不动产权证书》核发之日起,半年内申请,过时不再受理;

(三)建造住房的,房屋建设进度须达到主体封顶的要求;

(四)翻建、大修住房的,须达到工程竣工要求;

(五)职工同父母、子女为房屋共同产权人的,须有其他共有人现场签署的书面同意函方能申请贷款;贷款金额以借款人所占房屋份额核算;

(六)房屋共有人中如有未成年子女的,不能申请公积金贷款;

(七)在我市行政区域范围以外的地区,建立了住房公积金个人账户,按月足额连续缴存住房公积金6个月以上的职工,其账户性质为“正常”,在我市行政区域范围内购买住房,也可申请住房公积金贷款。

申请人需提供公积金缴存地的公积金管理中心(或公积金管理部)出具的公积金缴存证明和最近6期缴存明细;公积金缴存证明未载明有效期的,自出具之日起90天内有效。

第十二条 职工公积金账户已封存的,不能申请公积金贷款,不计算可贷额度;账户启封并重新按月连续足额缴存满6个月以上,方可申请公积金贷款。

第三章 贷款额度、期限、利率和还款方式

第十三条 贷款额度:

(一)贷款首付比例:具体首付比例由市公积金管委会决定并公布;

(二)借款人可贷额度为:借款人和配偶个人账户内公积金本息余额×倍数+借款人和配偶个人公积金月缴存数额之和×2×系数×贷款期限()

(三)借款人的借款金额不超过房屋总价值的最高贷款额度和核算出的借款人可贷额度;

(四)倍数、系数及最高贷款额度由市公积金管委会决定并公布执行;

(五)借款人的具体借款金额由公积金中心审定。

第十四条 借款人申请住房公积金贷款额度不足以支付购买住房所需金额时,经公积金中心同意,可同时向承办银行申请自营性个人住房贷款,承办银行以组合贷款的形式向借款人发放。

第十五条 再交易现房贷款额度,按评估机构评估价、《存量房买卖合同》价、增值税发票上的房屋价孰低原则予以确认。

第十六条 贷款年限。公积金贷款期限最长不超过30年,并不得超出主借款人的法定退休时间后的5年;贷款年限在贷款发放后不得变更;再交易住房的贷款年限与房屋建成年限相加不得超过35年。

第十七条 住房公积金贷款的还款方式,可采用月均等额本息还款法和等额本金还款法,由借款人在贷款申请时自主选择。还款方式在贷款发放后不得变更。

第十八条 公积金贷款利率按中国人民银行规定的政策性利率执行;贷款期内遇国家法定利率调整,于次年11日起执行新的利率标准,新发放的贷款按新的利率标准执行。

第四章 贷款程序

第十九条 贷款申请。借款人及配偶到购房所在地的公积金中心或下属管理部提出公积金贷款申请,并按要求提交相应的文件资料。

第二十条 贷款受理。公积金中心贷款受理工作人员核实申请人资料,符合申请条件的受理其贷款申请。

第二十一条 贷款审批。公积金中心在受理后应及时进行调查和审核,并自受理申请之日起,新建商品房(期房、现房)以及建造、翻建、大修住房在3个工作日内,再交易现房在评估机构出具评估报告后3个工作日内,作出准予贷款或者不准予贷款的决定,并通知申请人;准予贷款的,出具《个人住房公积金委托贷款通知书》,转由承办银行办理贷款手续;不准予发放贷款的,说明原因并将相关资料退还申请人。

第二十二条 借款合同签订。经公积金中心审批同意的贷款,借款人到承办银行签订《乐山市住房公积金借款及抵押合同》(简称“借款合同”,下同)。

第二十三条 办理抵押登记。

(一)公积金贷款属于担保贷款,借款申请人须提供符合《中华人民共和国担保法》规定的担保,贷款担保采取保证、抵押两种方式。借款人到期不能偿还贷款本息的,公积金中心有权依法处理其抵押物或质物;

(二)以所购住房作为抵押物的,应将住房价值全额用于抵押。抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同,并于放款前按规定办理抵押物登记手续;

(三)抵押人以共有住房作为抵押物的,须征得共有人的书面同意,才能办理抵押手续;

(四)在抵押期内,借款人必须妥善保管好抵押物,不得擅自处分,并随时接受抵押权人的监督检查;

(五)组合贷款的担保应采取同一种担保方式,设定同一抵押物或质物;处置抵押物或质物时,公积金贷款和商业性贷款按各自的债权比例受偿。

第二十四条 贷款发放。公积金中心经审核同意后,出具《同意划款通知书》,将贷款资金划入承办银行的委托资金账户;承办银行按《借款合同》的约定及时发放贷款。

贷款资金划入方式如下:

(一)新建商品房(期房)贷款必须划入出卖人账户;

(二)再交易现房、新建商品房(现房)按照《划款约定书》划入约定账户;

(三)建造、翻建、大修住房的,原则上划入承建方账户。

第五章 贷款的回收

第二十五条 借款人应按《借款合同》约定的还款计划、还款方式按期偿还贷款本息,逾期归还的,按中国人民银行规定的逾期贷款计息标准计收利息和罚息。

借款人在还贷期间可以申请用公积金按月对冲归还借款本息;在按期还款满一年后,经公积金中心批准,可以提前部分还本一次,也可以提前一次性归还全部贷款本息。

第二十六条 对收回的公积金贷款本金、利息和罚息,承办银行根据《个人住房公积金委托贷款协议》的约定,划转公积金中心银行账户。

第六章 借款合同的变更和终止

第二十七条 借款合同需要变更的,必须经当事人各方协商同意,并签定相应的变更协议,如需变更抵押登记的,还应到原抵押登记部门办理变更抵押登记手续。

第二十八条 借款人在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力,其财产的继承人、监护人、财产代管人继续履行原借款合同。

第二十九条 借款人按借款合同约定清偿全部贷款本息和支付相关费用后,借款合同终止,承办银行将抵押物权属证明等文件返还抵押人。

第七章 贷后管理

第三十条 对逾期贷款进行分类管理,其分类标准为:

(一)正常贷款:借款人一直能正常还本付息,不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素;借款人累计违约2期(含2期)以下,并属于偶然情况;

(二)关注贷款:借款人累计违约3期(含3期);借款人虽能还本付息,但已经存在影响贷款本息及时、全额偿还的情况;

(三)次级贷款:借款人累计违约4-5期;借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息,需要通过对外借款、变卖资产等才能归还全部贷款本息;

(四)可疑贷款:借款人累计违约6期(含6期)或连续违约3(含3期)期以上;贷款人、担保人已要求借款人处理抵押物,预计贷款可能发生一定损失,但损失金额尚不能确定;

(五)损失贷款:借款人无力偿还贷款,担保人处理抵押物后仍不能清偿贷款;借款人死亡,或依法宣告失踪或死亡,以其财产或遗产清偿后,仍未能还清的贷款。

第三十一条 公积金中心应制定相应的贷后管理办法,对逾期贷款催收工作实行专人管理按月报告的工作制度。

第三十二条 公积金中心应建立贷款“黑名单”制度。

(一)在公积金提取中,经核实有过骗提套取行为的,五年内不受理其公积金贷款申请;

(二)在结清公积金贷款前的最后二十四期内,如有过连续3期(含3期),或累计6期(含6期)以上逾期贷款记录的,在贷款结清后的五年内,不予受理其公积金贷款申请;

(三)申请了公积金购房贷款后经常逾期还贷,经公积金中心多次催促后仍不按期履行还贷义务,被依法进行了强制处置的,取消其公积金购房贷款资格。

第八章 贷款项目管理

第三十三条 公积金贷款合作项目应符合以下条件:

(一)合法的建设主体;

(二)合规的建设、销售手续;

(三)良好的财务资信;

(四)项目工程进度及销售状况达到公积金中心要求。

第三十四条 拟申请公积金贷款的合作项目由房地产开发单位提出书面申请,公积金中心派专人实地查勘核实,经公积金中心审核批准后,双方签订《公积金贷款项目合作协议》。

第三十五条 为确保公积金中心及公积金贷款人的合法权益,房地产开发单位须为申请公积金购房贷款的职工提供期间连带责任担保,公积金中心授权承办银行根据《公积金贷款项目合作协议》约定,同房地产开发单位签订《最高额保证合同》。同时房地产开发单位向公积金中心缴存贷款额5%-10%的保证金,作为期间担保的履约保证金。

第三十六条 房地产开发单位为购房借款人办理《不动产登记证明(抵押权预告登记)》证。

第三十七条 提供担保的期限为:从贷款发放之日起,至该笔贷款办妥抵押登记或全部结清时止。

第三十八条 《不动产登记证明(抵押权)》办理前,购房借款人未按《借款合同》约定履行还款义务、达到《借款合同》约定的终止条款时,公积金中心可以依据《公积金贷款项目合作协议》约定,由房地产开发单位负责偿还借款人贷款本息,或从房地产开发单位缴存的保证金中划转保证金清偿借款人贷款本息,房地产开发单位应依据协议要求及时补足相应金额的保证金。

房地产开发单位在合作协议约定期限内办妥借款人所购房屋抵押登记手续,公积金中心应及时将该笔保证金退还给房地产开发单位。

第三十九条 《公积金贷款项目合作协议》签订后,公积金中心方可受理购房人提出的贷款申请。

第四十条 房屋售价中若包含有花园、平台、车位、夹层等非房屋价值构成必须因素的,在受理贷款申请审核审批时,须从房屋总价中适当扣除。

第九章 违约及处置

第四十一条 下列情况属借款人违约:

(一)借款人提供的文件、资料、凭证不真实的;

(二)借款人未按合同约定还本付息和支付相关费用的;

(三)未经贷款人书面同意,借款人改变房屋结构造成损失的,或发生将抵押房产全部或部分拆迁、出售、转让、赠予或重复抵押,以及抵偿其它债务等损害债权人权益行为的;

(四)借款人拒绝或阻扰贷款人对抵押物情况进行监督检查的;

(五)与他人签定有损贷款人权益的合同或协议的;

(六)借款人涉及借款合同的财产遭受扣押或没收的;

(七)抵押物发生保险责任以外的毁损致使抵押物价值不足以抵偿借款本息,而借款人未按要求落实新的抵押物或其他担保措施的;

(八)因第三人的行为导致抵押物价值减少,而借款人未将损害赔偿金用于提前清偿本合同项下债务的;

(九)借款人在还款期内死亡、失踪或经有权部门宣告死亡、失踪或借款人丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人,或其法定继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝履行借款合同的;

(十)借款人卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷,足以影响其偿债能力的;

(十一)违反本管理细则或借款合同规定的其他行为的。

第四十二条 借款人违约时,贷款人根据借款人违约的性质、程度、金额,采取下列一种或数种方法处理:

(一)限期纠正违约行为;

(二)提前收回已发放的贷款本息;

(三)按照中国人民银行的有关规定,对借款人未按合同约定归还的贷款本息,按逾期贷款计收利息;

(四)借款人未按合同约定归还借款本金、利息、罚息和支付其他相关费用的,公积金中心可授权承办银行处分抵押物,所得款项扣除有关费用和税收外,受偿其债权,不足部分由借款人或其担保单位负责偿还,剩余部分退还抵押人。

第四十三条 公积金贷款当事人各方在履行合同过程中发生争议的应当协商解决。不能协商解决的,可以向乐山仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第十章 贷款档案管理

第四十四条 公积金贷款档案由贷款运营部门负责收集、整理,并在贷款发放后一个月内整理完毕,建档立案。

第四十五条 公积金贷款档案实行一人一档。

第十一章

第四十六条 在公积金资金不能满足公积金贷款需求时,公积金中心可以实施《个人公积金贷款排序发放暂行办法》。

第四十七条 本管理细则由公积金中心负责解释。

第四十八条 本管理细则自印发之日起执行,五年内有效。原有相关规定与本管理细则不一致的,一律以本管理细则为准。